万博決定！注目集まる大阪でオフィス市場の需給がひっ迫

2025年の大阪万博開催が決定した大阪。昨今、景気回復の波に乗り、大阪でもオフィス需要が高まるも、東京に比べて新規供給に限りがあることから、オフィス空室率が低下。
賃料も高止まりしていることで知られる。今回は、そんな大阪のオフィス市場について見ていこう。

世界14都市のオフィス価格上昇率、大阪は3位

日本不動産研究所（JREI)が2018年11月に発表した調査では、世界14都市（東京、大阪、ソウル、北京、上海、香港、台北、シンガポール、クアラルンプール、バンコク、ジャカルタ、ホーチミン、ニューヨーク、ロンドン）の中では、オフィスの価格指数上昇率で大阪が第3位に入った（前回調査比5.2％上昇）。同調査でのトップはバンコク（同6.8％上昇）、次いで香港（5.8％上昇）。賃料変動率も、バンコク、香港に次ぐ3位だった。一方、東京はいずれも7位にとどまった。

賃料、空室率ともに需給逼迫示す

総合不動産サービス大手のJLLが2018年10月に発表した2018年第3四半期の大阪Aグレードオフィス空室率・賃料調査では、空室率は1.1％で、前期比は0.3ポイント上昇、前年同期比では1.5ポイント低下した。大阪で空室率が上昇するのは7四半期ぶり。

一方、賃料は17四半期連続で上昇し、1坪当たり月額2万267円（共益費込）。前期比で2.0％上昇、前年同期比では11.0％上昇し、2009年第1四半期以来で初めて、2万円台に乗せた。
価格は20四半期連続の上昇。前期比は7.5％上昇、前年同期比では27.5％と大幅上昇を見せた。

JLLによると、大阪では4四半期ぶりの新規供給としてグレードAオフィスのなんばスカイオが竣工。好調な予約契約率でスタートを切った。一方、既存のオフィスビルでは一層の空室率低下が観測されている。

2013年のグランフロント大阪とダイビル、2017年の中之島フェスティバルタワー･ウェスト、2018年のなんばスカイオと過去数年はオフィスの新規供給が見られた大阪エリアだが、今後は2020年にオービック御堂筋ビル、2022年の梅田1丁目1番地計画（大阪神ビルディング、新阪急ビル建替計画）まで新規供給が限定的であることから、賃料が上昇する一方で、オフィス移転を受けた二次空室を含む空室獲得競争が一層激化する見通しだという。

こうした中、国内外の投資家からも注目が集まっている。大阪への投資総額は日本全体の約4割に達し、統計開始以降、1四半期としては過去最大の割合を記録した。

少子高齢化でも大阪への人口流入増続く

また、少子高齢化が進む中でも大阪への人口流入は継続している。「住民基本台帳人口移動報告」によると、2017年の大阪市への転入超過数はプラス1万691人。大阪圏（大阪府，兵庫県，京都府，奈良県）では人口流出が見られる一方で、大阪中心部は多くの人を引き寄せていることがわかる。また、大阪市では2015～2017年にかけて生産年齢人口が7,000人増加するなど、若年世代の流入も目立つ。こうした状況も、大阪のオフィス市場の底堅さを支えている。

「区分所有オフィス®」で優良オフィスビルに投資

労働力人口が減少する中、働き手に選ばれる企業になる上で、利便性の良いオフィスは求職者へのアピールポイントのひとつとなっている。大阪も同じく、都心部の立地の良いオフィスは既に争奪戦だ。

こうした中、企業資産として価値あるオフィスビルを所有するという動きが目立ちつつある。東京に比べて新規供給が少なく希少性の高い大阪のオフィスは、実需面でも投資対象としても優秀だ。
ただ、オフィスビル一棟を購入・所有するのは資金面でハードルが高いという企業も多いだろう。特に現在のようにオフィス市況が高止まりしているならなおさらだ。

そうした企業には、立地がよく資産価値の見込めるオフィスビルを区分所有する「区分所有オフィス®」への投資を推奨したい。区分所有であるため、一棟ビルを購入するよりも手ごろな価格で優良資産に投資できる。
2025年の大阪万博開催を見越して、世界の注目が大阪に集まろうとしている今、価値ある資産作りとして大阪の区分所有オフィスへの投資を検討してみてはいかがだろうか。

※「区分所有オフィス®」は株式会社ボルテックスの商標登録です （提供：百計オンライン）