いま、個人投資家の間で注目される「海外不動産投資」のイロハ《Part.1》

近年、日銀の金融緩和・マイナス金利政策や、先行きの見えない国内経済の影響を受け、日本円と比べて高利回りの「外貨建て投資」に人気が集まっています。

日銀の資金循環統計（2016年末）からの推計では、家計が保有する外貨建ての金融資産残高は、前年末比3％増の約50兆6000億円と堅調に伸びており、国内の超低金利を嫌って家計資金が海外資産に流れていることがうかがえます。

そうした中、外国株や債券などの金融商品だけでなく、外貨建ての実物資産となる海外不動産への投資も活発化しており、国内から海外の不動産投資に切り替える個人投資家も増えているようです。ただ、海外の不動産と聞くと「難しい」「ハードルが高い」というイメージが先行して、興味はあってもなかなか手が出せないという方も多いのではないでしょうか。
そこで今回は、日本における不動産市場の現状と比較しながら、海外不動産市場の将来性や投資のメリット・注意点など、押さえておきたい基本ポイントを2回に分けて解説していきます。海外不動産投資の入門編として、ぜひご一読ください。

不動産投資の「インカムゲイン・キャピタルゲイン」とは？

国内外を問わず、不動産投資による収益（リターン）には、以下の2種類があります。
●家賃収入によって得られる「インカムゲイン」
●不動産価格の値上がりによって得られる「キャピタルゲイン」

まず、家賃収入によるインカムゲインは、将来にわたって継続的・安定的な収益を目指せる点が特長です。よって、インカムゲインを重視した不動産投資を行う場合は、現在の賃貸利回りに着目するだけでなく、長期的な家賃相場の変動や賃貸ニーズの見通しも考慮していく必要があります。

一方、保有している物件の価値上昇によって得られる売却益がキャピタルゲインです。株式投資などと同様に「安く買って高く売る」ことが基本となりますので、不動産投資においても「市場の成長性」と「物件の割安感」を見極めて投資することが、収益性を上げる重要ポイントとなります。

以上の点から見ていくと、人口が増加傾向にあり経済成長率も高い国の不動産の方が、国民所得や物価上昇とともに将来的な住宅需要や家賃の上昇も見込みやすく、投資による収益性が高まっていく可能性が大きいといえるでしょう。

人口減少社会の加速とともに厳しさを増す、日本の不動産市場

では、海外不動産の将来性についてふれる前に、インカムゲイン・キャピタルゲインという収益性の面から、日本における不動産市場の現状を見ていきましょう。

かつては高い賃貸利回りを誇った日本の不動産ですが、生産年齢人口（15歳～64歳）が減少に転じた1995年ごろから家賃相場は下落基調をたどり、近年は賃貸物件のダブつきも目立つようになりました。総務省の住宅・土地統計調査（5年ごとに実施）によると、2013年末時点の日本の住宅空室率（空家率）は13.5％。その比率は年を追って上昇しており、今年2018年末には約17％、2030年には約30％に達すると予測されています。本格的な少子高齢化・人口減少社会に突入した日本において、賃貸ニーズが年々縮小していく不動産市場は、空室リスクや家賃の下落圧力も高まりやすくなるため、インカムゲインを狙う貸し手にとっては、厳しい環境が続くと見られています。

また、バブル期の日本では不動産価格が急上昇し、キャピタルゲインによって一大資産を築いた投資家も多くいましたが、バブルが崩壊した1990年代以降、長期的な経済停滞と住宅購入層となる生産年齢人口の減少などを背景に、不動産価格は右肩下がりの状況が続いています。人口減少社会が加速する中、今後さらに住宅需要が縮小していくことは明白で、首都圏の一等地などでは一時的に値上がりする可能性はあるものの、全国的・長期的な価格の下落は避けられない状況となっています。

投資ムードが年々高まる、アジア新興国の不動産市場

その一方、高い経済成長を続けているアジア新興国の国々では、人口増加による住宅需要の拡大とともに、国民所得や物価も上昇傾向にあるため、将来的に家賃や住宅価格の上昇が期待されています。

なかでも、いま投資家の間で人気を集めているのがフィリピンです。同国では2000年以降、急激な人口増加と高い経済成長率を背景に、安定的な住宅需要と核家族化の進行による世帯数の拡大が続いており、マニラ首都圏の空室率は8～10％と低水準を維持しています。
平均実質利回りはアジアでも最高水準の7％に達し、家賃も長期的な上昇傾向にあるなど、貸し手に優位な不動産市場が形成されています。ただし、外国人は土地の購入ができないため、投資できるのはコンドミニアムのみとなっており、物件購入の競争率はかなり高くなっているようです。

同じく、高度経済成長が継続しやすいとされる「人口ボーナス期」を迎えたマレーシア、シンガポール、カンボジア、タイでも、国内経済や不動産市場に新たなニーズと活気を生み出しています。これらの東南アジア諸国では、生産年齢人口の増加による豊富な労働力が経済を活性化し、所得の向上が新たな住宅需要を生み出すことで、将来的な不動産価格の上昇が期待できる環境が広がっているのです。

不動産投資に好適な市場環境が整った経済大国アメリカ

高い経済成長率を維持しているアメリカも、不動産投資の人気が高い国のひとつです。同国では、先進国の中でも最高水準の出生率と積極的な移民の受け入れによって、年間300万人近いペースで人口が増加しており、家賃相場は人口の拡大とともに緩やかな上昇を続けています。物件価格はやや高めですが、住宅価格の上昇は年平均4％程度、空室率は低水準の8％程度と、投資に好適な安定した市場環境が整っているのが魅力です。

さらに近年、アメリカの不動産で大きく注目されているのが、施設の建設や街づくりが予定されている未開発地域への土地投資です。広大な未開発地域の物件は区分単位での投資が可能なため、予算に合わせて少額から購入でき、街づくりという大きなプロジェクトを通して、街の発展に寄与できるのも大きな魅力といえるでしょう。土地の売買なので家賃収入のインカムゲインはありませんが、地域の経済発展にともなって不動産価格が急上昇すれば、高利回りのキャピタルゲインが期待できます。

── 以上、不動産投資のインカムゲイン・キャピタルゲインという収益面から、厳しさを増す国内不動産市場の現状と、海外で注目される国々の市場環境について見てきました。次回の「いま、個人投資家の間で注目される海外不動産投資のイロハ《Part.2》」では、リスク回避・節税の面から見た海外不動産投資のメリットや、投資する際の注意点・購入方法などの情報をお届けします。