海外不動産投資（2）── いま、注目されている国の不動産投資事情

前回の記事「海外不動産投資（1）── 思いきって海外不動産に投資する“とき”がきた！」では、新興国の不動産値上がり状況をベースに、海外不動産投資とは何か、そのしくみ、海外不動産の購入方法について解説した。

当然ながら投資金額が少なくないので、リスクへの不安を事前に払拭しておかなければ安易に手出しはできない。当然ながら、海外不動産投資を考えている人にとって気になる点は、海外不動産投資にチャレンジしたときのデメリットとメリットだろう。
そこで今回は、メリット&デメリットはもとより、不動産投資先としていま具体的にどんな国への投資が活発なのかについてもご紹介しよう。

不動産投資先として注目されている国の不動産投資事情

まずは、いま海外不動産投資先として注目されている国・都市をいくつかピックアップしてみた。

【アメリカ本土】
世界最大の経済大国・アメリカ合衆国。トランプ政権による自国保護政策により株価は上昇。経済は活性化し、都市への人口流入が続いている。マンションを中心に住宅価格が上昇しており、不動産投資先としてのリスクは少ないといえる。ただし、安い物件をみつけるのは都市部ではなかなか難しい。

【ハワイ】
海外投資先としては定番中の定番のハワイ。世界の富裕層が自ら使用する別荘として、また価格高騰を見込んだ投資先として購入している。その人気は昔も今も変わらず熱く、成熟している感も否めない。逆に人気が高い反面、固定資産税は高く、維持管理費用もかなりの額を要するので、期待する利益を望むのは難しい。

【フィリピン】
高い経済成長率と爆発的な人口増加で、不動産価値が上昇しているフィリピンに、世界の不動産投資家が注目している。人口増加で住宅需要は衰えることがなく、投資利回りはアジアで最高水準をマーク。ただし、外国人は土地を購入することができないため、投資はコンドミニアムに限られている。競争率は高いが、手に入れれば有力な不動産資産となる可能性がある。

【マレーシア】
10年以上にわたって、日本人が移り住んでみたい国ナンバーワンを維持しているマレーシア。物価が安く、不動産価格も周辺諸国とくらべて圧倒的に割安。特にここ最近、経済成長が目覚ましく、人口も増加。国全体に活気が出てきている。今後、不動産価格はさらに上昇するとみられ、いま投資を検討したい人にとっては十分な価値がある。

【シンガポール】
世界の富裕層がこぞって不動産投資を続ける魅力的な国・シンガポール。最大の理由は「インカムゲイン」、「キャピタルゲイン」の両方ともに非課税である点。やはり、税金がかからないのは誰にとっても大きなメリットだろう。経済的にも安定しているので投資のリスクは少ないが、この国の不動産価値はすでに世界中に知られており、そもそもの設定価値が高い。つまり投資コストがかかるゆえ、大きな利益を得るのは難しい。

【タイ】
日本企業の支社が多く、日本人の駐在員も多い。この地でコンドミニアムなどを購入し、日本人に賃貸することもできるため、同じ日本人ならいろいろな面で安心材料は多いだろう。また、自動車を中心とした工業生産額も急上昇しており、経済成長が著しい。バンコクを中心に住宅需要は高まっており、不動産投資としては魅力的なエリアといえる。

海外不動産投資で想定されるメリット

いくつかの海外不動産投資先として注目されている国を紹介したうえで、次は海外不動産投資のメリットとデメリットを見ていくことにする。

【メリット①】国内とは比較にならない利回りが期待できる
不動産を含め、日本国内での資産投資で大きな利益を得るのは、とても難しい時代になっている。それに比べて海外、とくにアジアの新興国は、かつての日本のバブルのような活況を呈している。なかには不動産投資での利回りが10％を超える国も見受けられ、日本の国内不動産に投資するよりは、よほど利益が期待できる。とくに最近の日本では、少子高齢化による人口減の流れがはっきりしてきており、いい意味で成熟、言葉を替えれば大きな成長は望めないのが現状だ。思いきって海外に目を向けるのもひとつの方策だろう。

【メリット②】複数の通貨を所有することになる
海外不動産を購入する場合、現地の通貨で買うことになる。そうすると、私たちが使用している円のほかに外国の通貨、たとえばドルやユーロ、あるいは中国の人民元、タイのバーツなどを持つことになる。その点でいえば、たとえば円が暴落したとき、そのリスクをドルが、あるいは人民元が救ってくれる可能性もある。つまり、為替変動に伴う投資リスク軽減というメリットもあるのだ。

【メリット③】外国はローンのスタイルが豊富
日本で不動産を購入しようとすれば、金融機関のローン審査はとても厳しく、かなりの手持ち資金が必要になる。しかし海外ではその点、比較的ゆるやかなケースも多い。たとえば、海外の金融機関でよくみられる「ノンリコースローン」もそのひとつだ。
これは物件を担保に入れれば、自らは保証人になる必要はなく、もし支払いに行き詰まったら、物件を手放すことでローンの支払いは免除されるという制度。国によって金融機関のローンスタイルはさまざまなので、現地の金融制度や経済事情を研究することが肝要だ。

海外不動産投資で想定されるデメリット

【デメリット①】現地の情報収集が困難
海の向こうで資産を投資する際、ハードルとなるのはその国特有の金融制度や商習慣、また経済事情、社会地事情などを把握しにくい点にある。それらのハードルをクリアするには、前記事でも解説した現地の事情に詳しいファイナンシャルプランナーなどから詳細な情報を得て、慎重に投資することが大切だ。

【デメリット②】為替の変動によって損益が発生する
メリットと表裏一体だが、複数の通貨を有することは、おのずとそのときどきの世界の経済事情に応じて、為替変動の影響を受けるということになる。急激な円高に触れれば、売買時の利益が大幅に縮小されるリスクも秘めている。

【デメリット③】物件の管理が難しい
海外不動産投資のもうひとつ難しい点は、物件を購入してオーナーになったにもかかわらず、その物件を見る機会が少なく、現地の管理会社や不動産会社に物件の維持管理を一任することになる点だ。そのため、契約締結や修理、家賃収入管理、税務申告など、現地ならではの諸問題の処理が思ったより大変であることは確か。こうした点からも、信頼できる現地の管理会社と契約を結ぶことがとても大切になってくる。

── 海外不動産投資がいかに魅力的であるかがわかったとはいえ、デメリットの項目で述べたように、投資前にしっかり現地情報を得ることが大前提となる。投資は自己責任。自分が納得し、これなら大丈夫と確信できるまで、安易にお金を預けることがないよう十分注意が必要であることは、ほかの投資同様、海外不動産投資でもなんら変わらない。