特定のマイホームを買い換えたときの特例

※　東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについては、こちらをご覧ください。

[平成30年4月1日現在法令等]

　（平成31年分以降の元号の表示につきましては、便宜上、平成を使用するとともに西暦を併記しております。）

1　制度の概要

　特定のマイホーム(居住用財産)を、平成31年（2019年）12月31日までに売って、代わりのマイホームに買い換えたときは、一定の要件のもと、譲渡益に対する課税を将来に繰り延べることができます（譲渡益が非課税となるわけではありません。）。
　これを、特定の居住用財産の買換えの特例といいます。
　例えば、1,000万円で購入したマイホームを5,000万円で売却し、7,000万円のマイホームに買い換えた場合には、通常の場合、4,000万円の譲渡益が課税対象となりますが、特例の適用を受けた場合、売却した年分で譲渡益への課税は行われず、買い換えたマイホームを将来譲渡したときまで譲渡益に対する課税が繰り延べられます。この制度を図で説明すると次のとおりです。

　（注）説明を簡潔にするため、減価償却などは考慮していません。

　この場合、課税が将来に繰り延べられるとは、上記の例により説明すれば、買い換えたマイホームを例えば将来8,000万円で売却した場合に、売却価額8,000万円と購入価額7,000万円との差額である1,000万円の譲渡益（実際の譲渡益）に対して課税されるのではなく、実際の譲渡益1,000万円に特例の適用を受けて課税が繰り延べられていた4,000万円の譲渡益（課税繰延べ益）を加えた5,000万円が、譲渡益として課税されるということです。なお、買い換えたマイホームの取得価額とされる金額の計算方法は、コード3362で説明しています。
　また、売却代金よりも少ない金額でマイホームを買い換えた場合（例えば上記で3,000万円のマイホームに買い換えた場合）については、コード3358で説明しています。

2　特例を受けるための適用要件

1. (1)　自分が住んでいる家屋を売るか、家屋とともにその敷地や借地権を売ること。なお、以前に住んでいた家屋や敷地等の場合には、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
   • (注)　住んでいた家屋又は住まなくなった家屋を取り壊した場合は、次の3つの要件全てに当てはまることが必要です。
     • イ　取り壊された家屋及びその敷地は、家屋が取り壊された日の属する年の1月1日において所有期間が10年を超えるものであること。
     • ロ　その敷地の譲渡契約が、家屋を取り壊した日から1年以内に締結され、かつ、住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までに売ること。
     • ハ　家屋を取り壊してから譲渡契約を締結した日まで、その敷地を貸駐車場などその他の用に供していないこと。
2. (2)　売った年、その前年及び前々年にマイホームを譲渡した場合の3,000万円の特別控除の特例（措法35。ただし、同条第3項に規定する被相続人の居住用財産に係る譲渡所得の特別控除の特例を除く。）又はマイホームを売ったときの軽減税率の特例若しくはマイホームの譲渡損失についての損益通算及び繰越控除の特例の適用を受けていないこと。
3. (3)　売ったマイホームと買い換えたマイホームは、日本国内にあるもので、売ったマイホームについて、収用等の場合の特別控除など他の特例の適用を受けないこと。
4. (4)　売却代金が1億円以下であること。
   　この特例の適用を受けるマイホームと一体として利用していた部分を別途分割して売却している場合における1億円以下であるかどうかの判定は、マイホームを売却した年の前々年から翌々年までの5年間の分割して売却した部分も含めた売却代金により行います。
   　このため、マイホームを売却した年、その前年及びその前々年の売却代金の合計額が1億円以下であることから、この特例を受けていた場合で、マイホームを売却した年の翌年又は翌々年にこの特例の適用を受けたマイホームの残りの部分を売却して売却代金の合計額が1億円を超えた場合には、その売却の日から4ヶ月以内に修正申告書の提出と納税が必要となります。
5. (5)　売った人の居住期間が10年以上で、かつ、売った年の1月1日において売った家屋やその敷地の所有期間が共に10年を超えるものであること。
6. (6)　買い換える建物の床面積が50平方メートル以上のものであり、買い換える土地の面積が500平方メートル以下のものであること。
7. (7)　マイホームを売った年の前年から翌年までの3年の間にマイホームを買い換えること。
   また、買い換えたマイホームには、一定期限までに住むこと。
   買い換えたマイホームを住まいとして使用を開始する期限は、そのマイホームを取得した時期により次のようになります。
   • イ　売った年かその前年に取得したときは、売った年の翌年12月31日まで
   • ロ　売った年の翌年に取得したときは、取得した年の翌年12月31日まで
8. (8)　買い換えるマイホームが、耐火建築物の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は一定の耐震基準を満たすものであること。
9. (9)　買い換えるマイホームが、耐火建築物以外の中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであること、又は、取得期限までに一定の耐震基準を満たすものであること。
   • (注)　ただし、この要件は、平成30年1月1日以後に譲渡資産の譲渡をし、かつ、同年4月1日以後に買換資産を取得する場合に適用され、同年1月1日前に譲渡資産を譲渡した場合や同年4月1日前に買換資産を取得した場合には適用されません。
10. (10)　親子や夫婦など特別の関係がある人に対して売ったものでないこと。
    　特別の関係には、このほか生計を一にする親族、家屋を売った後その売った家屋で同居する親族、内縁関係にある人、特殊な関係のある法人なども含まれます。
    

（注） （特定増改築等）住宅借入金等特別控除については、入居した年、その前年又は前々年に、このマイホームを買い換えたときの特例の適用を受けた場合には、その適用を受けることはできません。
 また、入居した年の翌年又は翌々年中に、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の対象となる資産以外の資産を譲渡し、この特例の適用を受ける場合にも、（特定増改築等）住宅借入金等特別控除の適用を受けることはできません。
 （特定増改築等）住宅借入金等特別控除の概要等については、マイホームの取得や増改築などしたときを参照してください。

3　適用を受けるための手続

　この特例を受けるためには、次の書類を添えて確定申告をすることが必要です。

1. (1)　譲渡所得の内訳書(確定申告書付表兼計算明細書)［土地・建物用］
2. (2)　売った資産が次のいずれかの資産に該当する事実を記載した書類
   1. イ　自分が住んでいる家屋のうち国内にあるもの（家屋の存在する場所に居住していた期間が10年以上であるものに限られます。）
   2. ロ　上記イの家屋で自分が以前に住んでいたもの（住まなくなった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に譲渡されるものに限ります。）
   3. ハ　上記イ又はロの家屋及びその家屋の敷地や借地権
   4. ニ　上記イの家屋が災害により滅失した場合において、その家屋を引き続き所有していたとしたならば、その年の1月1日において所有期間が10年を超えるその家屋の敷地や借地権（災害があった日から3年を経過する日の属する年の12月31日までの間に売ったものに限ります。）
3. (3)　売った資産の登記事項証明書等で所有期間が10年を超えるものであることを明らかにするもの
4. (4)　買い換えた資産の登記事項証明書や売買契約書の写しで、取得したこと及び買い換えた資産の面積を明らかにするもの
5. (5)　売買契約書の写しなどで売却代金が1億円以下であることを明らかにするもの
6. (6)　買い換えた資産が中古住宅である場合には、取得の日以前25年以内に建築されたものであることを明らかにする書類、又は耐震基準適合証明書など
   　なお、次の場合には、さらに書類が必要となります。
   1. イ　売った資産に係る売買契約を締結した日の前日において住民票に記載されていた住所と売った資産の所在地とが異なる場合や売った日の前10年以内において住民票に記載されていた住所を異動したことがある場合その他これらに類する場合には、戸籍の附票の写し等で、売った資産が上記(2)のイからニのいずれかに該当することを明らかにするもの
   2. ロ　確定申告書の提出の日までに買い替えた資産に住んでいない場合には、その旨及び住まいとして使用を開始する予定年月日その他の事項を記載したもの

【参考】東日本大震災に関する税制上の措置（概要）
　被災居住用財産の敷地に係る譲渡期限の延長の特例があります（「東日本大震災により被害を受けた場合等の税金の取扱いについて（個人の方を対象とした取扱い）【東日本大震災に関する税制上の追加措置について（所得税関係）】」をご覧ください。）。

(措法36の2、36の3、措令24の2、措規18の4、措通31の3-5、36の2-23、震災特例法11の6)

出典：国税庁ホームページ（http://www.nta.go.jp/taxes/shiraberu/taxanswer/joto/3355.htm）